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涉股权投资!万向信托一地产项目延期 风险如何权衡?

2020-08-21| 来源:互联网| 查看: 317| 评论: 0

摘要: 近期,万向信托管理的地产196号(中梁地产基金8号项目集合信托计划)(下称“8号信托计划”)延期事件备受存眷。这......

  近期,万向信托管理的地产196号(中梁地产基金8号项目集合信托计划)(下称“8号信托计划”)延期事件备受存眷。这一信托计划中股权性子的权益投资,因项目去化尚未到达约定比例,根据信托文件既有约定而作出延期决定。

  记者采访相识到,在地产业务中,除了通例的信托贷款操作模式外,信托广发证券 也会对地产项目举行股权投资,也就体现为“股权+债权”的模式。在万向信托与中梁地产过往的互助中,此种模式亦多次“现身”。

证券投资基金  那么,在地产信托严羁系之下,相干业务模式能否连续?

  债权类正常兑付

证券投资基金  8号信托计划延期后,万向信托于7月尾发文表示,该信托计划运作正常,买卖业务对手中梁地产正常履约。可以说,这一发声在一定水平上 “力挺”了“老同伴”中梁地产。

  万向信托在对于该信托计划公布的情况说明中还表示,该次延期决定非因买卖业务对手出现违约而决定延期,而是综合思量项目现实和投资者利益,并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职举动。

证券投资基金  据悉,截至2020年7月31日,8号信托计划中债权类均正常还付本息。不外,股权性子的权益投资,因项目去化尚未到达约定比例,万向信托根据信托文件既有约定而作出延期决定,将该部门投资限期均延长至2021年7月31日,延期摆设切合信托文件约定。

证券投资基金  记者相识到,在地产业务中,除了通例的信托贷款操作模式外,信托广发证券 也会对地产项目举行股权投资,也就体现为“股权+债权”的模式。

  而在股权投资模式中,信托广发证券 通过建立集合资金信托计划,以召募的资金向项目广发证券 举行增资或受让项目广发证券 原股东的股权并增资,增资款项专项用于地产项目开发建设,同时向项目广发证券 提供股东乞贷。

证券投资基金  在万向信托与中梁地产过往的互助中,此种模式亦多次“现身”。好比万向信托-地产196号中梁地产基金88号项目集合信托计划B类。该信托计划的风控措施由三项组成,除了国有建设用地使用权抵押和中梁地产为买卖业务对手归还贷款本息提供连带责任包管担保外,杭州正悦实业有限广发证券 (下称“杭州正悦”)以其持有的买卖业务对手100%股权为买卖业务对手归还信托贷款本息的义务追加提供股权质押担保。

证券投资基金  “股权”担保价值存疑

证券投资基金  8号信托计划有关资料显示,该信托计划的其中一个风控措施为:浙江中悦梁商置业有限广发证券 以其持有的福建家景置业有限广发证券 (项目广发证券 )全部股权质押。

  天眼查信息显示,福建家景置业有限广发证券 注册资本为11000万元,由杭州正悦100%持股。而根据一份文号为(2020)浙0303民初2756号之一的被执行通知书,杭州正悦所持家景置业的11000万元数额的股权已被冻结。目前还没有解冻。

  对于被执行人杭州正悦,天眼查信息显示,中悦梁商和万向信托分别持股26.84%和20%。中悦梁商又由上海中梁地产集团有限广发证券 100%持股。

证券投资基金  层层梳理可以发明中梁地产和万向信托的互助之深入。

证券投资基金  对于该项目抵押股权的状态和价值,《国际金融报》记者接洽了万向信托方面,不外,截至发稿,尚未有回复。

  一位信托行业观察人士告诉记者,该地产信托的权益投资存在一个问题,即无法像其他产物一样可以在股票二级市场或债券市场举行公然买卖业务,投资者亦无法实时得知净值变化,其透明性需要提高,而且如何权衡背后的风险怕是非内部人士也无法得知。

  记者注意到,比年来,万向信托漫衍在房地产业的信托资产业务占比实现快速增长,2019年凌驾50%,为50.78%。

证券投资基金  万向信托年报数据显示,2017年至2019年,万向信托漫衍在房地产业的信托资产金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元,占比分别为22.49%、35.32%和50.78%。

  不外,高速增长的头上,还悬着一把合规的“利剑”。2018年,万向信托曾因房地产项目贷款审批管理不审慎,被处以30万元罚款。

  地产业务前路安在

  窗口引导、余额管控、罚单频现……时至本日,羁系部门对于房地产信托的羁系依然未有放松的迹象。

证券投资基金  用益信托金融研究院研究员喻智在接受《国际金融报》记者采访时表示,房地产信托未来面临的一个比力大的挑战来自于资金信托新规,它限定了信托广发证券 对于同一家房企的融资额度。

  “房地产信托现在的范围大、报酬高,是信托广发证券 紧张的业绩支持。”喻智增补道,部门信托广发证券 之前和大型房企有战略互助,也就是放款额度的约定。新规一旦落地,房地产信托的额度就会极大受限。

  有分析认为,从资金信托新规来看,主要是限定贷款、非尺度化债权类资产,从文义字面意思理解,并没有限定股权类投资。对于真股权投资,羁系机构一直没有限定。因此,股权类投资范围将稳步提升,比重未来可能会提高。

证券投资基金  不外,记者注意到,近期亦有多家书托广发证券 退出房地产广发证券 股权的征象产生。好比,平安信托退出郑州云锦房地产2%股权;中信信托退出合肥碧腾房地产15。%股权;兴业信托退出嘉善裕佳房地产49.98%股权。

  喻智告诉记者,这和羁系有关,最近正在清算信托行业的非金融子广发证券 的股权问题,现在这一块抓的比力紧,主要照旧明确股权,制止道德风险。

证券投资基金  别的,信托广发证券 地产业务“明股实债”征象时有产生。对此,喻智指出,名股实债是信托计划入股房地产企业,与信托广发证券 的自有资产无关。现实上,明股实债现在也并不是很好做,对于信托广发证券 来说,现在要么做真股权投资,要么做类似优先股职位的股权投资,一般都会通过建立SPV来完成。

  风险是否可控

证券投资基金  可以说,当前调控政策渐渐常态化,房地产市场已告别高速发展的时期,而地产企业面临的竞争越发猛烈,生存压力加大。

证券投资基金  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《国际金融报》记者采访时表示,近几个月来,央行、银保监会的一系枚举动,对于房企来说,通报出融资收紧的信号。另一方面,只管疫情后融资情况相对较为宽松,但主要照旧针对头部房企。对于中小房企来说融资压力仍较大。

  陈霄告诉记者,叠加本年疫情的影响,房地产市场受到严重打击,加之房地产信托频发的兑付危急,信托广发证券 在地产业务上的结构或将面临调解。

证券投资基金  多年来,信托广发证券 深耕地产业务,并以其为业绩支持。不外,如今面临着融资房企资金进一步收紧、抵押物处置难度加大的情况。在此配景下,房地产信托不可制止地面临一定风险。那么,如何权衡如许的风险?

证券投资基金  喻智告诉记者,房地产信托现在依旧处于一个兑付的岑岭阶段,究竟这两年房地产业务做得比力多,产物到期的也多。

  “当前来看,地产融资下半年收紧的信号已经显现。而此时,信托广发证券 地产客户若过于集中,接下来面临的归还压力增长。信托广发证券 或需提前做好资金筹备事情。”陈霄指出。

  对于风险是否会集中发作,喻智告诉记者,这不太可能,国度宏观层面的调控主要照旧稳定房地产市场。

证券投资基金  某中型信托广发证券 人士告诉记者,对于信托广发证券 地产业务的调控不在一时,应以久远眼光看待。“虽然短期、单体来看,调控对信托广发证券 的谋划业绩会带来一定压力,但从久远、整体来看,严羁系对信托行业、地产行业以致国度宏观经济都十分有须要”。

(文章来源:国际金融报)


 
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